Erwin Lasshofer und die INNOVATIS verfügen neben ihrer Expertise um die Veranlagung von Wertpapieren auch über jahrelange Erfahrung mit der Investition in und mit der Bewirtschaftung von Immobilien. Dazu gehört die umfassende Beratung und Betreuung von privaten und institutionellen Kunden bezüglich von Gewerbe- und Wohnimmobilien. Im Rahmen des eigenen Hauses und eines kompetenten Netzwerks werden Aufträge von der Suche attraktiver Objekte, über die Strukturierung und Verbriefung der Finanzierung bis hin zur wohnlichen und gewerblichen Bewirtschaftung der Objekte aus einer Hand ausgeführt.

50% Plus in 5 Jahren – Kann das gut gehen?

In den Medien ist regelmäßig von Preissteigerungen für Immobilien in schwindelerregender Höhe berichtet, beispielsweise von 50% innerhalb der letzten 5 Jahre. Direkt im Anschluss wird darüber spekuliert, ob sich der (Beton-)Goldrausch fortsetzt oder ob es ein böses Erwachen gibt. Die Analysten der INNOVATIS können diese Beobachtung für einzelne Objekte oder bestimmte Immobilienmärkte bestätigen. Dennoch lohnt sich ein Blick auf das grobe Ganze. Die Immobilen-Indizes zeigen für die fünf Jahre von 2014 bis einschließlich 2018 folgende Wertsteigerung:

Wohnimmobilien 5 Jahre p.a.
EU +20.9% 4.1%
Schweiz +7.7% 1.6%
Großbritannien +30.0% 5.7%
USA +31.3% 5.9%

Zum Vergleich Aktienmärkte
USA S&P500 +73.8% 12.3%
EU EuroSoxx50 +29.9% 5.7%

Im breiten Durchschnitt liegen die Preissteigerungen also sowohl in den wichtigsten Märkten Europas als auch in den USA in einem Bereich der landläufig eher als attraktiv denn als übertrieben bezeichnet werden würde. Beispielsweise wird eine jährliche Steigerungsrate von 4.1% im EU-Durchschnitt keinem Investor Sorgenfalten ins Gesicht treiben. Der Vergleich zu Aktienanlagen deutet ebenfalls auf keine Übertreibung am Immobilienmarkt hin. Erwin Lasshofer betont, dass Aktienanlagen ihre zwei wichtigsten Werttreiber mit Immobilienanlagen teilen: Konjunkturentwicklung und Zinsen.

Auf die lokalen Besonderheiten kommt es an

Doch insbesondere bei Immobilien entscheidet der Blick auf die regionalen Besonderheiten. Schließlich lässt sich die Immobilie nicht umziehen und wenn in einer bestimmten Region die Einkommensgrundlage der Bevölkerung wegbricht, kann eine Immobilie nicht einfach an anderer Stelle verwendet werden. Umgekehrt ist in vielen Situationen das Angebot durch geographische Gegebenheiten so begrenzt, dass Anbieter eine Monopolstellung haben und ihre Preise entsprechend gestalten können oder einfach vom Höchstbieter bestimmen lassen. Deshalb verwundert es nicht, dass innerhalb jeden Landes und jeder Region unterschiedliche Segmente eigene Merkmale aufweisen, wie z.B. Preise pro Quadratmeter, Preisveränderung zum Vorjahr, Höhe der Mieten, Mietsteigerungen etc.

Schon bei Betrachtung der einzelnen Länder der EU, treten ganz erhebliche regionale Besonderheiten auf. Beispielsweise waren die Häuserpreise in Italien innerhalb der letzten Jahre sogar leicht rückläufig. Seit der Finanzkrise ist am italienischen Immobilienmarkt keine Erholung in Sicht. Dagegen lag das Wachstum für Tschechei, Ungarn, Litauen und Portugal etwa doppelt so hoch wie im EU-Durchschnitt.

Erwin Lasshofer; Immobilienpreise – Prag

Prag verzeichnete allein im letzten Jahr am Wohnungsmarkt einen Anstieg von +22% und belegt unter den europäischen Hauptstädten den Spitzenplatz. Das Preisniveau liegt hier allerdings auch erst 25% über dem Landesdurchschnitt. In den meisten anderen Ländern liegen die Metropolen deutlich darüber. Beispielsweise kosten Immobilen in Frankfurt und München etwa doppelt so viel wie im gesamten Deutschland. Paris, London oder Lissabon liegen annähernd beim Dreifachen des Durchschnitts ihres Landes.

In welchen Städten wird der Quadratmeter Neubau am teuersten gehandelt? Paris 13, London 11, München 8, Oslo 7 (gerundet in Tausend Euro). Dieses Bild spiegelt sich nur teilweise beim Mietpreis pro Quadratmeter wieder. Zwar führt auch hier Paris das Feld mit rund €28 an. München kostet in der Miete mit rund €11 nur etwa die Hälfte von Barcelona, ist aber fast doppelt so teuer im Kauf. Laut Erwin Lasshofer schließt sich diese Lücke aber bereits: Barcelona stellt mit Kaufpreissteigerungen von rund 30% im letzten Jahr die meisten anderen Städte in den Schatten.

Wo mieten die Menschen Wohnraum lieber als ihn zu kaufen? Die Schweiz ist mit Spitzenreiter, gefolgt von Deutschland und Österreich mit knapp 50%. Vor allem in Süd- und Osteuropa liegen die Mietquoten viel niedriger, z.B. 22% in Spanien, 27% in Italien und 17% in Polen. Neben regulatorischen und steuerlichen Besonderheiten sind die Quoten häufig von der Anlagekultur bzw. der Erfahrung der Bevölkerung mit der Landeswährung geprägt.

Erwin Lasshofer – Gibt es bereits eine Blase?

Wo ist das Wohnen am teuersten? Obwohl Pro-Kopf-Einkommen und Quadratmeterpreise von Land zu Land um ein Vielfaches divergieren, pendelt sich der Anteil vom Brutto-Haushaltseinkommen in einer relativ engen Bandbreite von 17-24% ein. Den relativ höchsten Preis zahlen Briten und Tschechen mit 24%. Am günstigsten wohnen Norweger (17%) und Ungarn (18%). Der deutschsprachige Raum gilt als relativ günstig. Die Kostenquote liegt bei rund 20-21%. Auch der Erwerb von Neubauten ist hier relativ günstig. Die Deutschen müssen beispielsweise 5 Jahres-Brutto-Gehälter für ein 70qm-Neubau-Apartment hinblättern, während die Portugiesen schon mit dem Einkommen von 3.8 Jahren kaufen können. Wesentlich länger müssen Tschechen und Briten sparen, nämlich rund 11 und 9 Jahre. Beim Neuerwerb sehen Erwin Lasshofer und das INNOVATIS-Team jedenfalls eine deutlich größer Schere unter den Ländern Europas.

Fazit und Ausblick

Im globalen wie im regionalen Vergleich gibt es völlig unterschiedliche Preise. Sowohl für Mieter wie für Käufer, in absoluter Höhe wie in Relation zum Einkommen. Es gibt in unterschiedlichen Segmenten gleichzeitig ganz unterschiedliche Preisentwicklungen, vom Boom bis zum Rückgang. Erwin Lasshofer und das INNOVATIS Team prüfen deshalb jedes Investment in Immobilien im Einzelfall. Das Augenmerk auf die jeweiligen Rahmenbedingungen ist bei Immobilien nochmals deutlich größer als bei der Investition in Unternehmen. Die entscheidenden Einflussfaktoren kommender Trends analysiert die INNOVATIS in der nächsten Veröffentlichung.